Я розібрався, як розраховуються кредити в Австрії, і зараз розповім вам. Умови можуть трохи відрізнятися залежно від банку, але в основному правила однакові та обмежені законами.
Я створив калькулятор, який допоможе розрахувати для ваших даних. Основні терміни наведено німецькою, якщо будете брати тут кредит, то варто їх знати.
Розглянемо приклад квартири вартістю 400 тисяч євро.
Додаткові витрати на оформлення
По-перше, маклер. Маклери мають право брати до 3% від вартості нерухомості, плюс ПДВ - тобто 3.6%. Причому торгуватися не вийде - вони підписують ексклюзивний договір і беруть максимум дозволеного законом. Тобто краще без маклера.
По-друге, юрист (Rechtsanwalt). Максимальна комісія юриста - 3% від вартості нерухомості, знову плюс ПДВ - тобто 3.6%. Але якщо купуєте у приватної особи, можете вибирати юриста і тому тут торгуватись нормально. Трохи більше 1.5% реалістично.
Юрист не просто оформлює документи, а також виконує функцію довіреного посередника (Treuehänder). Він переводить гроші покупця на спеціальний гарантований державою рахунок і лише після остаточного оформлення права власності переводить продавцю. У випадку купівлі нерухомості, що будується, забудовник отримує гроші відповідно до прогресу будівництва (наприклад, 20% після закінчення фундаменту, 30% після зведення стін і так далі).
Крім того, при підписанні треба заплатити за послуги нотаріуса (Notar) (до 500 євро за завірення підписів) і за оформлення дозволу для іноземців (якщо через юриста то теж до 500 євро). Дозвіл можна отримати і самому, але про це треба заздалегідь домовитись з юристом.
Якщо хочете вписати в договір і чоловіка, і дружину, то нотаріусу треба буде заплатити за кожного, так само й обом за дозвіл на купівлю. Варто зазначити, що за австрійським законодавством нерухомість все одно ділиться між обома одруженими чи офіційними партнерами, також з фіксованими частками на неповнолітніх дітей. Тому оформлення на двох має тільки символічне значення.
Далі треба заплатити податок на купівлю нерухомості (Grunderwerbsteuer) - 3.5% від вартості.
Внесення нерухомості в реєстр (Grundbuch) коштує ще 1.1% від вартості (Grundbucheintragungsgebühr).
У нашому прикладі без маклера маємо 6000 євро за юриста, 1000 євро нотаріусу і за дозвіл, 14000 євро податку і 4400 євро за реєстр - всього 25400 євро додаткових витрат.
Кредит
Закон про заходи щодо фінансування нерухомості (KIM-V) не діє після 2025 року, але банки зазвичай орієнтуються на схожі критерії. Покупець має внести не менше 20% від вартості нерухомості (із урахуванням додаткових витрат), що відповідає максимальній сумі кредиту в 90% від нетто-вартості. Місячна виплата не має перевищувати 40% від сімейного доходу покупця. Це означає, що для плаваючої ставки розраховувати будуть на свідомо завищену (припустимо, 9% річних), тому інколи просто немає інших варіантів, крім фіксованої.
Додаткове обмеження - банк сам проведе оцінку нерухомості і не видасть кредит більше 90% від оцінки, розраховуючи, що в найгіршому випадку йому доведеться продавати на аукціоні. Також чим більше внесок, тим кращі умови можна виторгувати.
При розрахованій вище повній вартості в 425 400 євро, треба внести мінімальний внесок у 85 080 євро. Припустимо ваш початковий внесок становить 100 тисяч євро, а необхідний кредит - 325 400 євро.
Банк вносить інформацію про заставу (Pfand) в реєстр, що коштує 1.2% (для банків Grundbucheintragungsgebühr трохи вищий). Зазвичай банки хочуть покрити трохи більше кредиту, припустимо +20%, тобто це ще 4686 євро.
Строк кредиту (Laufzeit) - дозволений максимум 35 років, стандартно пропонують 30 років. Враховуючи суттєву вартість нерухомості та можливість дострокового погашення, рідко має сенс брати коротше.
Найсуттєвіший параметр, звісно, відсоток за кредитом. Тут є два варіанти:
- Плаваюча ставка: обирається базовий індикатор (наприклад 3-місячна європейська міжбанківська ставка), до неї додається маржа (припустимо, 0.5%), і кожні, припустимо, 3 місяці, розраховується ставка на наступний період. Тобто на сьогодні реалістично отримати 2.8%. Але це очевидно ризиковано. Бонус - маєте право на дострокове погашення без обмежень і комісій.
- Фіксована ставка: просто фіксований відсоток, часто пропонують на частину строку (наприклад 15 років), далі переключається на плаваючу. Тут, очевидно, ризикує банк, тому ставка трохи вища, і чим довший період, тим вища. На 15 років зараз реалістично 3.7%. Дострокове погашення певної суми без комісій (мінімум 10000 на рік, але можна торгуватися), далі 1% від суми погашення.
Комісія за обробку (Bearbeitungsgebühr) - банк має право взяти до 3% від суми кредиту за його "обробку". Зараз реалістично розраховувати на 1%. Банк може включити реєстрацію залогу і додаткові платежі в суму, від якої рахує суму кредиту (бо ці гроші теж вам надаються в кредит). Різниця, звісно, невелика.
Додатково банки можуть брати фіксовані комісії за відкриття рахунку, оцінку нерухомості, тощо. Були судові рішення, які визнавали деякі платежі необґрунтовано високими, тому наразі більшість банків не беруть фіксовані комісії і обмежуються Bearbeitungsgebühr.
Кредитний рахунок — це теж рахунок, а вони в Австрії платні. Реалістична плата складає 15 євро за квартал.
У нашому прикладі єдиноразова виплата банку за відкриття кредиту складає 7986.62 євро, або 2.45% від суми кредиту.
Розрахунок виплат
Умови можуть відрізнятися, але найпоширеніший варіант — це щоденне нарахування відсотків з квартальним зарахуванням.
Тобто ви маєте кредитний рахунок, з якого списується сума кредиту і вартість оформлення кредиту. Технічно (і ці параметри можна змінити в калькуляторі), вартість послуг банку списується в день підписання кредитного договору, а кредитна сума на запит юриста. Інколи можна оформити банківську гарантію, щоб юрист списав суму пізніше, саме коли треба переводити продавцю. Гарантія коштує грошей, тому має сенс тільки для житла, що будується, бо дозволить суттєво витягнути момент, з якого на тіло кредиту нараховуються відсотки.
Для спрощення, припустимо, сума кредиту й оформлення списуються одразу (1 січня), тобто ви починаєте з мінус 333 386 на рахунку. Далі кожен день банк нараховує 1/365 від річної ставки - тобто для початку 33.80 євро. Ці "нараховані відсотки" фактично поки не видні, банк порахує і спише в кінці кварталу.
Зазвичай ви погашуєте кредит раз на місяць, починаючи з 1-го (або 5-го, або як в умовах банку) числа наступного місяця. Звісно, можна домовитися про початок виплат пізніше, щоб не обтяжувати додатково перші місяці після переїзду. Але відсотки капають.
"Погашення" означає, що банк списує гроші з вашого поточного рахунку. Але ви можете також самостійно погашувати додатково (достроково), просто переводячи гроші на кредитний рахунок.
Тобто 1 лютого ви заплатите 1547.38 євро (розрахунок місячного платежу нижче). На кредитному рахунку тепер мінус 331 839 євро, а отже тепер кожен день банк нараховує 33.64 євро.
Далі 1 березня знову місячний платіж 1547.38 євро, на рахунку мінус 330 291, денний відсоток становить 33.48 євро.
Наприкінці кварталу (31 березня) банк порахує суму відсотків (31 день січня по 33.80, 28 лютого по 33.64 і 31 березня по 33.48), додасть до цього 15 євро за ведення рахунку, тобто 3035.57 євро. Ці гроші просто списуються з рахунку (стало мінус 333342), і на них далі нараховуються відсотки. Тобто відсотки нараховуються однаково на всю суму на рахунку, неважливо, чи це "тіло кредиту" чи "відсотки і комісії". Якщо ви просумуєте, то отримаєте трошки іншу суму, це тому, що банк рахує з більшою точністю і округлює до цента вже квартальну суму. Розрахунок в калькуляторі до цента співпадає з фактичним розрахунком на прикладі Erste Bank.
1 квітня ви внесете 1547.38 і тепер ви винні банку 331 795.
Цей процес продовжується далі, ви щомісячно погашуєте кредит, зменшуючи борг на рахунку, банк кожен квартал списує відсотки і обслуговування. І так до тих пір, поки кредитний рахунок не вийде в 0. На цьому він закривається і ви відкриваєте шампанське.
Дострокове погашення
Як написано вище, ви можете до місячних платежів додатково вносити гроші на кредитний рахунок. Зазвичай банк не перераховує місячний платіж, просто тепер нараховуються менші відсотки, а отже строк кредиту значно зменшується.
Розрахунок місячного платежу
Існують дві схеми:
- Диференційована схема: найпростіший варіант, але я не чув, щоб застосовувався в Австрії.
Ви виплачуєте частину тіла кредиту і всі відсотки. Наприклад, 30 років — це 360 місяців, отже 926 євро на місяць.
Але відсотки в перший місяць складуть 1062 євро, а отже перший місячний платіж складе 1988 євро.
А от через 30 років останній платіж складе 929 євро, бо на останні 926 євро нарахують всього 3 євро відсотків.
Єдина перевага диференційованої схеми в тому, що її легко зрозуміти і порахувати, але перший платіж може виявитися непідйомним. -
Ануїтет: однакові місячні виплати. Тобто можна вважати, що в перший місяць ви виплатите 1062 євро відсотків і 485 євро тіла кредиту, а в останній 5 євро відсотків і 1542 тіла кредиту, і "магічним чином" на цьому сплатите рівно весь кредит.
Напевно, є якась надто складна математична формула, але мій калькулятор просто підбирає платіж так, щоб з усіма розрахунками кредит закрився за вказаний період.
Так, загальна виплата по ануїтету більша, ніж у диференційованій схемі, але суттєва перевага в тому, що місячні платежі однакові. Крім того, за рахунок інфляції може статись, що вам просто вигідно заплатити більше в сумі, але пізніше.
Важливі нюанси
Торгуйтесь. З продавцем, маклером, юристом, банком. З маклером скоріш не вийде, але з іншими цілком реально домовитися на кращі умови.
Слідкуйте за ринком і передомовляйтеся з банком. Ви маєте повне право перекредитуватися, і це буде коштувати не більше 3% залишку по кредиту (1% за дострокове закриття фіксованого кредиту, 1.2% за перереєстрацію застави на новий банк і менше відсотка за відкриття). Новий банк покладається на те, що попередній вже оцінив ризики, тому буде готовий взяти недорого за переоформлення. Саме тому ваш банк запропонує не найкращі умови на ринку, але такі, щоб вам не мало сенсу змінювати банк.
Можна переходити між фіксованою і плаваючою ставкою, але тут вже треба передбачати розвиток подій - тобто ризикувати.
Зверніться до кредитного маклера, але частину роботи зробіть самі. Вони зазвичай працюють "безкоштовно". Фактично це значить, що вони беруть комісію від банку, а отже запропоновані вам умови будуть трохи гіршими, ніж те, що банк може запропонувати напряму. З того, що я бачив, маклер пропонував кредит з 3% оформлення, банк напряму давав 1%. Але, зрозуміло, як тільки ви маєте офер від маклера, ви вже не можете звертатися в цей банк самостійно.
Найкращий варіант - зверніться самостійно як мінімум до банку, де у вас є поточний рахунок, а то і ще до парочки, і запропонуйте маклеру розглядати всі банки, крім цих. Маклер контактує з десятками банків в Австрії і за її межами, і вміє торгуватися, а отже інколи може знайти трохи кращі умови. Я особисто не чув, щоб маклер реально знайшов кращі умови, але якщо йдеться про сотні тисяч євро, ви захочете максимально перевірити все.
Знімати чи купувати
Для цього одвічного питання у мене теж є калькулятор.
Калькілятор враховує, що оернда дешевша кредитних виплат, та і перший внесок це велика сума, і це все можна інвестувати.
Однак за рахунок того, що ви вкладаєте в свою нерухомість, яка в ціні не падає, а також того, що оренда росте по інфляції, купувати виходить вигідніше.
Невелику поправку вносить те, що при купівлі треба зверху виплатити біля 10% вартості, які втрачаються якщо квартиру одразу продавати. Тому "вихід в нуль" зазвичай займає декілька років.